10 Cara Untuk Menyertai Pembidaan Rumah Lelong Di Malaysia

Sejak kebelakangan ini, hartanah lelong menjadi pilihan utama bagi mereka yang mencari rumah pertama untuk dimiliki. Jika anda juga berhasrat untuk membeli hartanah yang dilelong, ketahui dahulu perkara penting supaya anda tidak dilanda kerugian.

Leslie Low, salah seorang pakar hartanah lelong menerangkan, dengan situasi ekonomi yang perlahan, bilangan pembeli yang tidak mampu membayar pinjaman perumahan mereka meningkat. Ini bermakna, semakin banyak rumah telah dilelong di pasaran hartanah Malaysia. Sehingga tahun ini, secara puratanya sebanyak 2,500 buah rumah telah dilelong setiap bulan.

“Angka ini menunjukkan peingkatan 10% berbanding tahun lepas. Malah, jika anda bandingkan dengan statistik pada tahun 2013, bilangannya meningkat sebanyak 50%. Pada tahun tersebut, jumlah rumah yang dilelong hanyalah 1,000 hingga 1,500 setiap bulan.” – Leslie Low

Menurut Prem Kumar, pengarah eksekutif di Jones Lang Wootton, jurang perbezaan antara permintaan rumah dan bilangan rumah di pasaran amat ketara kerana pertumbuhan harga hartanah di Malaysia terus meningkat mendadak berbanding pertumbuhan pendapatan rakyat Malaysia.

“Kadar peningkatan harga rumah adalah lebih tinggi berbanding kadar peningkatan gaji pekerja. Harga rumah yang baru dilancarkan adalah mahal untuk mereka yang baru sahaja bekerja. Mereka juga tidak mampu untuk membeli rumah di pasaran sekunder. Jadi, pilihan yang ada ialah untuk mencari rumah yang dilelong untuk membeli rumah pertama.” – Prem Kumar

10 langkah yang perlu diambil untuk menyertai pembidaan rumah lelong

1. Kenal pasti rumah yang bakal dibeli – Anda boleh kenal pasti rumah-rumah yang dilelong di platform-platform seperti lelongtips dan auctionlist. Selain itu, maklumat-maklumat ini juga diiklankan di akhbar.
2. Buat kajian mengenai rumah tersebut – Dapatkan pengisytiharan jualan (POS), dan dapatkan carian hakmilik rumah tersebut. Ini akan membantu anda untuk mengetahui lokasi serta ciri-ciri rumah yang akan dilelong itu.
3. Periksa rumah yang bakal dilelong – Jangan hanya bergantung kepada huraian pada iklan  sahaja! Pergi ke lokasi rumah yang bakal dilelong supaya anda mengetahui keadaan persekitaran di sana.
4. Hubungi pelelong dan ejen jualan untuk mendapatkan maklumat tambahan yang tidak terkandung dalam huraian dan iklan.
5. Sediakan draf bank dengan jumlah lebih kurang 10% dari harga bidaan.
6. Daftarkan diri untuk hari lelongan dan dapatkan terma dan syarat jualan dari pelelong. Kad bidaan dengan nombor akan diberi sebagai tanda pengenalan sewaktu proses lelongan.
7. Baca terma dan syarat proses lelongan, dan dapatkan pengesahan dari pelelong sekiranya ada maklumat yang tidak jelas sebelum lelongan bermula.
8. Bidaan bermula sebaik sahaja pelelong membuat pengumuman. Pembida akan menggunakan kad mereka untuk membida (proses bidaan ini mungkin berbeza dari satu tempat ke tempat yang lain).
9. Pembida yang berjaya ialah pembida dengan harga tertinggi sewaktu proses pembidaan. Apabila pelelong mengetuk mallet, rumah tersebut berjaya dijual.
10. Tandatangani kontrak jualan, dan kemudian pembida akan menerima kontrak yang telah dicap selepas semua proses berjalan. Hubungi bank untuk proses pembiayaan.

Senarai semak sebelum membeli rumah yang dilelong

Walaupun banyak kelebihannya membeli rumah yang dilelong, antaranya harga yang lebih murah, pembelian rumah lelong juga mempunyai risikonya.

Jika anda merancang untuk membeli rumah yang dilelong, berikut merupakan senarai perkara-perkara yang perlu anda beri perhatian. Membeli rumah mungkin suatu yang anda lakukan sekali seumur hidup. Jadi, pastikan anda lakukan 4 perkara ini terlebih dahulu untuk memastikan proses pembelian berjalan lancar.

Periksa keadaan rumah

Salah satu risiko terbesar rumah yang dilelong ialah pembida tidak dapat mengetahui susun atur dalaman rumah tersebut. jadi, pembida mungkin tidak mengetahui keadaan rumah yang bakal dibida.

Ini amat penting, atau anda mungkin akan berhadapan dengan situasi yang tidak dijangka, seperti ini: seorang lelaki telah menemui mayat yang telah dipotong kepada 11 bahagian di dalam peti sejuk di rumah yang dibelinya secara lelong di Mont Kiara.

Pemeriksaan dan kajian mendalam terhadap rumah yang bakal dibeli merupakan suatu yang amat penting. Walaupun anda mungkin tidak dapat melihat susun atur dalaman rumah, masih ada lagi faktor-faktor lain yang anda boleh beri perhatian sebelum membida rumah tersebut. Contohnya, lokasi rumah (sama ada di simpang jalan yang sibuk, berdekatan dengan pencawang elektrik, atau pusat rawatan kumbahan) serta kawasan kejiranan tersebut.

Kaveat

Kaveat (caveat) berasal dari bahasa Latin yang bermaksud “memberi amaran kepada seseorang”. Dari sudut hartanah, kaveat merupakan langkah sementara untuk melindungi hak hartanah tersebut. Kaveat persendirian bertujuan untuk melindungi hak individu dibawah perjanjian jual beli buat sementara waktu, dengan jangkaan tindakan undang-undang diambil selepas mendaftar kaveat tersebut. Jadi, kaveat akan menjadi penghalang kepada mana-mana proses, dari pendaftaran hinggalah ke pertukaran nama pemilik sewaktu kaveat ini berkuatkuasa.

Rumah yang dilelong berpotensi untuk memiliki kaveat persendirian. Jika hal ini berlaku, walaupun anda telah memenangi bidaan untuk membeli rumah tersebut, anda masih lagi perlu mencabar pihak ketiga (yang mendaftar kaveat persendirian). Ini kerana kaveat persendirian hanya boleh dibatalkan oleh:

• Kaveator (individu yang mendaftar kaveat)
• Pendaftar
• Perintah mahkamah

Permohonan untuk membatalkan kaveat melalui perintah mahkamah boleh dibuat oleh pihak yang terganggu dengan kewujudan kaveat ini. Dalam kes ini, pembeli rumah lelong yang memiliki kaveat persendirian.

Selain itu, rumah lelong yang memiliki kaveat persendirian juga bermakna anda tidak boleh membiaya pembelian rumah tersebut dengan pinjaman perumahan. Hal ini demikian kerana bank tidak akan meluluskan pinjaman jika adanya kaveat persendirian didaftarkan untuk sesebuah hartanah. Jadi, melainkan anda mampu untuk membayar dengan tunai, anda tidak dinasihati untuk membida rumah lelong yang memiliki kaveat.

Malah, walaupun anda boleh menang bidaan dan mampu membayar nilai hartanah tersebut, anda masih lagi perlu ke mahkamah untuk mendapatkan perintah keatas pihak ketiga bagi membatalkan kaveat tersebut. proses ini akan menelan kos serta masa yang lama.

Jadi, sebelum membida, dapatkan pengisytiharan jualan dan carian hak milik hartanah. Maklumat ini boleh didapati dari ejen bidaan, dan bakal membantu pembida dengan info tambahan, termasuklah mengenai status kaveat. Info seperti alamat rumah juga akan membolehkan pembida untuk pergi meninjau kawasan perumahan tersebut, dan sedikit sebanyak gambaran persekitaran rumah meskipun tidak dapat masuk kedalam rumah yang dibida.

Pemaju

Salah satu maklumat yang perlu anda selidik sebelum membida rumah ialah pemaju hartanah tersebut. Jika nama hartanah masih dibawah nama pemaju, pembida perlu memeriksa sama ada syarikat pemaju masih lagi wujud ataupun tidak. Ingat, terma dan syarat kontrak pembidaan biasanya akan selalu melindungi bank. Jika pemaju muflis dan syarikatnya telah dilikuidasi, pemindahan hak milik kepada nama anda selepas memenangi bidaan bakal menjadi rumit.

Jenis pegangan hak milik: Hak milik pajakan (leasehold) atau hak milik kekal (freehold)?

Akhir sekali, ketahui juga jenis pegangan hak milik rumah lelong tersebut, sama ada hak milik pajakan (leasehold) ataupun hak milik kekal (freehold). Bagi status hak milik pajakan, semak dengan bank untuk mengetahui sama ada anda layak bagi memohon pinjaman perumahan ataupun tidak.

Jika baki tempoh pajakan kurang dari 50 tahun, sesetengah bank mungkin tidak akan meluluskan permohonan pinjaman. Malah, jika pinjaman tersebut diluluskan, ianya mungkin dikurangkan; jika anda layak untuk pinjaman 30 tahun, anda mungkin hanya menerima pinjaman 25 tahun sahaja.

Tahukah anda, apabila sesebuah rumah dilelong, bank hanya akan mengambil jumlah tertunggak, dan bakinya akan dipulangkan kepada peminjam? Bagi mereka yang tidak bernasib baik dan menghadapi situasi rumah dilelong, jangan gusar kerana wang lebihan aan dipulangkan balik.

Sebagai contoh, rumah Ahmad dilelong pada harga RM1.4 juta. Tetapi, jumlah pinjaman tertunggak kepada bank hanya RM300,000. Jadi, selepas rumah dilelong, baki RM1.1 juta akan dipulangkan kepada Ahmad kerana bank hanya akan menuntut baki tertunggak itu sahaja.

Pengalaman membeli hartanah, sama ada yang baru, sub-sale, ataupun rumah yang dilelong akan menghadapi beberapa risiko. Jadi, dapatkan maklumat-maklumat yang diperlukan supaya anda benar-benar bersedia sebelum membuat pembelian.

Lihat juga: 4 Cara Cepat Untuk Membayar Hutang Pinjaman Peribadi Bank